Wer nicht selbst baut, muss beim Immobilienerwerb mit den Gegebenheiten zurechtkommen. Zu den ersten Fragen, die bei der Besichtigung einer gebrauchten Immobilie auftauchen, gehören Fragen nach Dach und Keller. In diesem Beitrag wollen wir uns auf das Dach fokussieren. Denn das gehört in der Regel zum kostenintensivsten Faktor, sollte es zeitnah zu Sanierungsarbeiten kommen müssen.
Trotzdem raten wir jedem Interessenten, im ersten Schritt die Immobilie in ihrer Gesamtheit anzuschauen. Bei dieser Betrachtung geht es um den Schnitt des Wohnbereichs, die regionale Lage und die Infrastruktur. Letztlich geht es um die Frage: „Würde ich hier gerne wohnen wollen?“. Die sollte für Eigennutzer immer positiv beantwortet werden können.
Erst dann lohnt es sich, den prüfenden Blick auf die Substanz des Gebäudes zu legen. Dabei ist in der Tat das Dach einer der wichtigen Indikatoren, wenn es um Kaufpreis und Kaufentscheidung geht.
Dach und Energie
Das Dach stellt eine große Fläche dar, über die Energie verloren werden kann. Daher ist neben einem intakten Dach eine gute Dämmung das A und O.
Sofern Sie die Möglichkeit haben, einen unverkleideten Spitzboden unter die Lupe nehmen zu können, nutzen Sie diese unbedingt.
Achten Sie dabei auf folgende Punkte:
Ist die Dämmung lückenlos und macht sie einen guten Eindruck? Größere Lücken sind Wärmebrücken, über die Energie verloren geht.
Gibt es Feuchtigkeitsflecken?
Sind vereinzelte Wände oder Deckenteile neu gestrichen? Wenn ja, warum? Lassen Sie sich vom Eigentümer den Grund dafür genau erklären.
Fühlen Sie auf direkt an die Wand. Ist sie kälter als das Rauminnere? Das ist an kalten Tagen ein guter Trick, um schnell Unstimmigkeiten zu erkennen. Umgekehrt können Sie an warmen Tagen eine unzureichende Isolierung dadurch feststellen, wenn die Wand/Schräge sehr stark erwärmt ist.
Von außen lassen sich gerade im Winter bei Schneefall schnell Lücken der Dämmung erkennen. Ist ein Dach gut gedämmt, bleibt auch der Schnee länger liegen. Taut der Schnee auffallend schnell ab, spricht das für eine unzureichende Dämmung. Wärmebrücken erkennt man an ungleichmäßig liegen gebliebenen Schneeflächen.
Das Gebälk
Sofern der Dachboden nicht ausgebaut ist, können Sie einen prüfenden Blick auf das Gebälk werfen und auf die Unterspannbahn, sofern vorhanden. Dieses Bauteil wird unter der wasserableitenden Dachdeckung angebracht. Es ist gedacht, um Flugschnee und Regen abzuleiten. Sollte der Dachstuhl nicht verkleidet sein, schauen Sie auch prüfend auf die Balken.
Sind diese alt und brüchig? Gibt es Sägemehl unter den Balken, für die es keinen ersichtlichen Grund gibt? Das kann ein Zeichen für Holzwürmer sein.
Wie hoch ist die Lebensdauer eines Daches?
Man geht von einer Lebensdauer zwischen 30 und 45 Jahren aus. Dabei spielt die Neigung des Daches eine wichtige Rolle. Als groben Richtwert kann man nennen: 30 Grad Neigung entspricht ca. 30 Jahre Lebensdauer. Eine Neigung von 45 Grad entsprechen ca. 45 Jahren Lebensdauer.
Auch für Flachdächer wird von einer Lebensdauer von 30 Jahre ausgegangen. Gerade hier sollten sich Käufer allerdings darauf einstellen, dass nach dieser Zeit relativ sicher eine Sanierung ansteht.
Wann muss ein Dach saniert werden?
So viel vorab: Sind nicht tatsächlich fehlende Ziegel oder Dachteile sofort ersichtlich, muss eingehender geprüft werden. Alleine ein Moosbewuchs sagt noch nichts über etwaige tatsächliche Schäden aus.
Tipps
Stellen Sie dem Verkäufer konkrete Fragen zu Mängeln oder Schwachstellen. Er ist zur wahrheitsgemäßen Beantwortung verpflichtet. Um für eventuelle spätere Streitfälle abgesichert zu sein, bringen Sie am besten gleich einen Zeugen mit. Noch sinnvoller kann es sein, bei aufkommenden Zweifeln gleich einen Gutachter in die Gespräche miteinzubeziehen.
Lassen Sie das Dach als Ganzes auf sich wirken. Sind Frostschäden oder kaputtes Material zu erkennen oder macht das Dach doch einen insgesamt guten Eindruck? Aber keine Panik bei Moos oder nur einzelnen, auffälligen Schindeln. Moos muss nicht automatisch für eine komplette Sanierung stehen. Einzelne Schindeln sind schnell ausgetauscht.
Was kostet ein neues Dach?
Eine pauschale Antwort lässt sich nicht geben. Die Kosten richten sich nach Art der Dachbedeckung, nach der Dachform, nach einer ggf. notwendigen neuen Dachdämmung und natürlich nach der Größe des Daches. Als sehr groben Richtwert sollten Sie bei einer Neueindeckung von ca. 150 – 200 € pro Quadratmeter ausgehen. Kommt eine neue Dachhaut hinzu, erhöht sich der qm-Preis auf ca. 300 bis 500 Euro. Und wenn Sie besondere Materialien verarbeitet wissen wollen, wie zum Beispiel Schiefer, Kupfer oder sogar Ried, dann verändert sich der Preis ein weiteres Mal.
Diese Preise sind nur grobe Richtwerte. Sie können sich im Einzelnen je nach Region und Anbieter sowohl nach unten wie auch nach oben verschieben. Es lohnt sich, mit dem Handwerker Ihres Vertrauens ins Preisgespräch zu gehen und dabei die Qualität nicht zu vergessen. Schließlich soll ein neues Dach mehrere Jahrzehnte Bestand haben.
Fördergelder?
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert Maßnahmen zur Heizungsoptimierung und erneuerbare Energiequellen. Diese werden über die „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)“ bewilligt. Es lohnt sich, Informationen über dieses Förderprogramm einzuholen.
Eine weitere gute Adresse ist die Verbraucherzentrale, die zu verschiedenen Energiefragen berät.
Und wie immer, wenn es um Immobilien geht. Fragen Sie uns. Wir arbeiten mit zuverlässigen Partnern aus nahezu allen relevanten Branchen zusammen.
Gut zu wissen, dass sich die Lebensdauer eines Dachs auf 30 bis 40 Jahre beläuft. Mein Onkel möchte sich das Dach seiner Villa auf dem Lande neu decken lassen. Er sucht nach der Dachart mit der höchsten Lebensdauer.
Vielen Dank für den Beitrag zum Thema Dach. Mein Onkel sucht eine Dachdeckerei für sein altes Flachdach. Gut zu wissen, dass es eine Förderung für Maßnahmen zur Heizungsoptimierung und erneuerbaren Energiequellen gibt.
Danke für Ihren Artikel zum Thema Dach. Meine Tochter überlegt, eine Dachsanierung vorzunehmen und fragte, wie hoch die Lebensdauer eines Daches ist. Ich werde ihr sagen, dass man von einer Lebensdauer zwischen 30 und 45 Jahren ausgeht.
Danke für Ihren Artikel zum Thema Immobilien. Meine Tochter hat bald einen Besichtigungstermin zum Kauf eines Hauses und fragte, wie sie das Dach bewerten soll. Ich werde ihr sagen, dass sie prüfend auf die Balken schauen sollte, wenn der Dachstuhl nicht verkleidet ist.
Danke für den informativen Beitrag. Gut zu wissen, dass man bei einem Dach von einer Lebensdauer zwischen 30 und 45 Jahren ausgeht, wobei die Neigung des Daches eine wichtige Rolle spielt. Dass man als groben Richtwert, 30 Grad Neigung entspricht ca. 30 Jahre Lebensdauer, eine Neigung von 45 Grad entsprechen ca. 45 Jahren Lebensdauer, nehmen kann, ist ein toller Hinweis. Ich bin gerade bei der Planung meines Neubaus und bin nun bei dem Dach angekommen. Die Tipps die Sie gegeben haben, werde ich auf jeden Fall im Hinterkopf behalten. Momentan bin ich nebenbei schon auf der Suche nach einer Spenglerei beziehungsweise einem Dachdecker in Wien.
Gut zu wissen, dass sich die Kosten für die Neueindeckung auf ca. 150 – 200 € pro Quadratmeter belaufen. Mein Onkel möchte sein Dach saniere lassen. Er hält solche Kosten für angemessen, vor allem im Hinblick auf die zu erwartende Energieersparnis nach der Sanirung.
Ich möchte ein neues Schwarzdach aufbauen lassen und informiere mich deswegen. Auch bei uns ist nun die Lebensdauer von circa 30 Jahren abgelaufen und es muss ein neues Dach her. Wir werden die Neigung erhöhen um die Lebensdauer diesmal zu erhöhen.
Vielen Dank für diesen Überblick zum Thema Hausdach. Guter Anhaltspunkt, dass die Lebensdauer sich an der Neigung des Daches orientiert und man sagen kann, dass ein Dach mit 45 Grad Neigung ungefähr 45 Jahre hält. Wir wollen dieses Jahr auch eine Dachsanierung durchführen und deshalb recherchiere ich, wie lange dieses neue Dach halten kann.
Dass die Dämmung des Daches unseres neuen Hauses nicht ganz lückenlos ist, stellten wir im letzten Winter fest. Trotz recht hoher Heizkosten, hatten wir insgesamt nicht die gewünschte Wärme im Haus, die das Frieren gänzlich verhinderte. Daher möchten wir auf jeden Fall noch bevor der Winter anbricht eine Dachdeckerei beauftragen.
Ich habe vermutet, dass ich bald mal mein Dach erneuern sollte. Gut zu wissen, dass die Lebensdauer zwischen 30 und 45 Jahren liegt. Ich werde mich mit meinem Dachdecker in Verbindung setzen.
Ich überlege über einen Dachdecker ein neues Dach aufsetzen zu lassen. Gut zu wissen, dass man bei einer Neueindeckung mit 150-200 Euro pro Quadratmeter an Kosten rechnen kann. Eine neue Dachhaut benötige ich jedoch nicht.
Nachdem ich diesen Artikel gelesen habe, fühle ich mich besser informiert über das Thema Dach und seine wichtigen Aspekte. Besonders hilfreich fand ich die Informationen zu den verschiedenen Dacharten und ihren Vor- und Nachteilen. Es ist gut zu wissen, worauf man beim Dach und dessen Pflege achten sollte, um langfristig die Sicherheit und Werterhaltung der Immobilie zu gewährleisten.
Ich werde mir nächste Woche ein Haus anschauen, was schon einige Jahre alt ist. Ich suche schon länger nach einem charakteristischen Haus, bin mir aber noch unsicher, was die zusätzlichen Bauarbeiten betrifft. Es ist wirklich hilfreich zu wissen, auf welche Aspekte ich achten muss, um die Qualität des Daches einzuschätzen. Ich denke, es ist sinnvoll, dass ich auch einen Dachdecker zurate ziehe, so bin ich auf jeden Fall auf der sicheren Seite. Vielen Dank für die Tipps!