Wofür benötigt man eine Teilungserklärung?

Sobald mehrere Eigentümer eine Immobilie teilen, sollte eine Teilungserklärung angefertigt werden. Sie ist das A und O eines rechtlich einwandfreien und friedlichen Miteinanders. Im nachfolgenden Artikel erfahren Sie, was diese Erklärung beinhaltet, wo sie wirkt, was sie regelt, wieviel sie ca. kosten kann und wo Sie diese erhalten. Gut informiert zu sein, ist beim Wohnungskauf aber auch -verkauf Geld wert. Selbstverständlich ist jede Immobilie individuell zu betrachten und ebenso jede Teilungserklärung. Auch hier, ich berate Sie gern.

Zunächst die Klärung der Frage, was ist eine Teilungserklärung?

Sie ist das Fundament einer rechtlich geregelten Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Teilungserklärung besteht aus einem notariell beurkundeten Dokument und wird in der Regel vom Eigentümer eines Mehrfamilienhauses erstellt. So kann dieser die verschiedenen Wohneinheiten als eigenständige Eigentumseinheiten verkaufen. Diese müssen jedoch zuvor in einer Abgeschlossenheitserklärung exakt beschrieben werden. Denn in einer Teilungserklärung wird jede Wohnung als eigenständiges Eigentum im Grundbuchamt eingetragen. Das bedeutet, jede Wohnung erhält ein eigenes Grundbuch.

Sinn und Zweck ist, jede Wohnung an individuelle Eigentümer verkaufen zu können. Somit hat auch jeder Eigentümer die Möglichkeit, sein Eigentum entweder zu beleihen oder weiterzuverkaufen.

Warum und für wen ist eine Teilungserklärung wichtig?

Sofern Sie eine Wohnung in einer Gemeinschaftsimmobilie kaufen möchten, benötigen Sie die Teilungserklärung zur Vorlage bei der Bank. Davon ausgehend, dass Sie wie 90 % der Immobilienkäufer ein Darlehen aufnehmen müssen.

Die Wichtigkeit für Sie als Käufer ergibt sich aus den folgenden Ausführungen. Um es kurz zu machen, geht es um Rechte und Pflichten, die Sie Ihr Eigentümerleben lang begleiten werden. Also auch um Ihr finanzielle Wohl und Weh.

Sofern Sie Grundstücksbesitzer sind und ein Mehrfamilienhaus bauen möchten, kann eine Realteilung des Grundstücks sinnvoll werden. So erhält jeder Abschnitt ein eigenes Grundbuch. Oder Sie belassen das Grundstück so wie es ist und teilen die Wohnungen in Teilungserklärungen auf. Die genauen Inhalte und das genaue Vorgehen hierfür werden u. a. auch im Wohnungseigentümergesetz (WEG) geregelt.

Was besagt eine Teilungserklärung?

Festgesetzt wird in einer solchen Teilungserklärung das rechtliche Verhältnis der einzelnen Eigentümer zueinander und vor allem wer für genau was zuständig ist. Das ist wichtig. Denn es geht hier darum, die Frage früh zu beantworten, wer für welche Kosten aufkommen muss.

Wie immer geht es also um das liebe Geld. Es geht aber auch darum, dass alle Parteien ein friedliches Miteinander pflegen können.

Denn Unmut und Unklarheiten sorgen in der Regel für Kosten, sowohl auf dem emotionalen Konto wie auch dem Bankkonto. Das muss nicht sein, wenn bereits im Vorfeld eine gute und klare Teilungserklärung ausgearbeitet und beurkundet wurde.

Regeln nach Lust und Laune?

Natürlich nicht. Zugrunde liegt einer Teilungserklärung die sog. Abgeschlossenheitserklärung. Dieser wird rechtlich zugrunde gelegt: Das Wohnungseigentumsgesetz, §3 Absatz 2 sowie §7 Absatz 4.

Was genau regelt eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung regelt: alles. Ich rate, die Teilungserklärungen genauestens durchzulesen, um langfristig Freude an Ihrem Eigenheim zu haben.

Hier ein kleiner Auszug an Themen, die im Negativszenario für Diskussionen und im schlimmsten Fall für erhebliche Kosten sorgen könnten:

• Gewerbe – sofern Sie im Eigenheim unternehmerisch tätig werden wollen, sollten Sie sich gleich zu Beginn genau über die Klauseln der Teilungserklärung erkundigen.
• Fenster – diese gehören zwar grundsätzlich der Gemeinschaft, trotzdem muss der jeweilige Eigentümer für seine Fenster selbst aufkommen.
• Sanierung – meistens ein Gemeinschaftsprojekt. Das bedeutet, dass die Kosten anteilig von allen Eigentümern übernommen werden müssen.
• Tiere – für Tierhalter gilt es, hier genau zu lesen. Die Regelungen sind gerade in diesem Bereich sehr unterschiedlich und können u.U. für Unfrieden sorgen.

Fazit: Teilungserklärungen sollten genauestens unter die Lupe genommen werden.

Wenn Sie für diese Aufgabe einen erfahrenen Berater an Ihrer Seite wissen möchten, der gemeinsam mit Ihnen Einblick nimmt, sprechen Sie mich gerne darauf an.

Was bedeutet Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Zum Sondereigentum, also nicht zur Gemeinschaft, gehören die Wohnung selbst und ggf. Kellerräume, Dachraum und Garage. Diese weiteren Räume können, müssen aber nicht, dazu gehören. Es gilt, Sondereigentum ganz explizit in der Teilungserklärung festzusetzen oder beim Kauf ein großes Augenmerk auf die Raumverteilung zu legen.

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, erhält neben Sondereigentum auch Gemeinschaftseigentum. Das sollten Sie bedenken. Es bedeutet im Klartext, Sie kaufen ebenso einen Teil des Grundstücks und ein Teil des Gebäudes – als Miteigentum (oder auch Gemeinschaftseigentum). Sie werden also zur Gemeinschaft verpflichtet. Dadurch müssen Sie auch einen Teil der Kosten tragen, die für den Erhalt dieses Gemeinschaftseigentums entstehen.

Sie erhalten allerdings auch das Recht, an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen (wozu ich dringend raten würde). Denn hier haben Sie die Möglichkeit, Teil wichtiger Entscheidungen bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu werden.

Was kostet diese Erklärung und wer erstellt die Teilungserklärung?

Sofern Sie den Maßgaben des Wohnungseigentümergesetzes nicht grundsätzlich widersprechen, können Sie eine Teilungserklärung selbst erstellen und notariell beurkunden, besser noch beglaubigen lassen.

Ich rate jedoch von Alleingängen in diesem sehr umfangreichen und heiklen Themengebiet ab. Eine gute Beratung ist langfristig jeden Cent wert. Sprechen Sie mich gerne darauf an.

Die Kosten belaufen sich für die notarielle Beglaubigung im Schnitt auf ca. 100 Euro – sofern Sie die Teilungserklärung selbst erstellt haben.

Teurer wird es bei einer Beurkundung. Denn dann prüft der Notar die Erklärung bezüglich Übereinstimmung mit den Vorgaben des Wohnungseigentümergesetzes. In diesem Fall richten sich die Notarkosten nach dem Verkehrswert der Immobilie.

Woher bekommt man eine Teilungserklärung, wenn man eine Wohnung kaufen möchte?

Fragen Sie am besten bei der zuständigen Hausverwaltung nach. Sollte dort keine Erklärung vorliegen ist der Notar, der diese beglaubigt hat, die nächste Instanz. Erst wenn Ihnen dieser Notar nicht weiter helfen kann, ist das Grundbuchamt die Stelle, die Ihnen die Teilungserklärung sicher ausstellen wird.

Dies ist ein erster Einblick in die Welt von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Ich stehe Ihnen zu allen Fragen und in allen Verkaufs- und Kaufprozessen jederzeit zur Verfügung.

Meinen Kunden rate ich grundsätzlich, zu schwierigen Sachverhalten, einen Fachmann hinzuzuziehen. Es geht bei einem Wohnungs- und Hauskauf oder Verkauf schließlich um Ihr Geld. (AE)

Stefan PFAFF

Gut zuhause ankommen