Was steht im Grundbuch? Um diese Frage zu klären ist ein Blick zurück in die Geschichte erhellend. Schon immer wollten Menschen über Grund und Boden selbst verfügen. Daher ist es nicht verwunderlich, dass bereits die ersten Eintragungen zu Grundstücksrechten bei den Ägyptern, Babyloniern und den alten Griechen zu finden sind.
Auch in unseren Breiten wurde schon im frühen Mittelalter die Übereignung eines Grundstückes unter Hinzuziehung eines Zeugen erklärt. Da dies jedoch umständlich war, ersetzte man dies durch eine Erklärung vor Gericht. Diese Erklärungen trug man in den sogenannten Traditionsbüchern ein, also die Vorläufer des heutigen Grundbuchs. Heute werden Grundbücher größtenteils elektronisch geführt.
Was wird im Grundbuch eingetragen?
Drei wichtige Einträge finden wir im Grundbuch.
- Eigentumsverhältnisse
- Nutzungs- und Nießbrauchrechte
- Grundschulden und Hypotheken (auch Pfandrechte genannt)
Im Einzelnen:
Zu 3)
Die Sicherheit der Bank bei der Verleihung von Geld stellen Grundschuld und Hypothek dar. Die Grundschuld ist nicht an ein Darlehen gebunden und bleibt auch nach Abzahlung des Darlehens im Grundbuch eingetragen. Hier bedarf es einer gesondert beantragten Löschung der Grundschuld im Grundbuch, sofern gewünscht. Anders bei der Hypothek, die im Grundbuch erlischt, sobald das Darlehen (in gleicher Höhe) abbezahlt ist.
Zu 2)
Nutzungs- und Nießbrauchrechte. Nießbrauchrecht bedeutet in Deutschland, dass zwar keine Eigentumsverhältnisse vorliegen, wohl aber das uneingeschränkte und unveräußerliche Recht zur Nutzung. Umgangssprachlich ist man also Nutznießer. Der Nutzen aus dem Nießbrauchrecht kann sich in drei Formen einzeln oder gemeinsam äußern: a) Das Recht auf Nutzen, b) das Recht zur Fruchtziehung und c) das Verfügungsrecht (das allerdings nicht das Eigentumsrecht berührt). Wer sich umfassender über das Thema Nießbrauch- bzw. Nutzungsrecht informieren möchte, dem raten wir, sich juristischen Rat einzuholen oder die Gesetzeslage im BGB einzusehen.
Zu 1)
Nur wer im Grundbuch namentlich eingetragen ist, hat das Zünglein an der Waage, wenn es um Entscheidung in punkto Veräußerung oder Nutzungsrechten etc. geht. Gerade bei Ehepaaren baut sich im Laufe der Zeit ein „gefühltes“ Eigentum auch bei dem Partner auf, der zwar nicht im Grundbuch eingetragen, doch aber viel Zeit, Liebe und manchmal auch Geld in Erhalt oder Renovierung gesteckt hat. Allerdings ändert dieses Gefühl nichts am tatsächlichen Eigentumssachverhalt.
Wer trägt die Daten ein?
Die Eintragung ins Grundbuch veranlasst der Notar. Zunächst bestellt er beim Grundbuch eine Auflassung, die besagt, wer der künftige Eigentümer ist. Diese Auflassung sichert den Käufer ab und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie an einen weiteren Käufer veräußern kann.
Sobald die Kaufsumme komplett angewiesen ist und die Grunderwerbssteuer bezahlt, veranlasst der Notar die regelrechte Eintragung ins Grundbuch. Nun sind Sie der Eigentümer der Immobilie oder nur des Grundstücks (sofern es sich um einen reinen Grundstückskauf gehandelt hat).
Wie hoch sind die Kosten für den Eintrag?
Die Kostenhöhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundsätzlich setzen sie sich zusammen aus: Eintragung ins Grundbuch plus Notarkosten. Es fallen also insgesamt Ausgaben in Höhe von 1,5 – 2 % des Kaufpreises an und werden als solche zu den sog. Nebenerwerbskosten gezählt.
Unsere Tipps
- Sofern Sie Auskünfte über Grundstücksgröße und -begrenzung einholen wollen, müssen Sie sich ans Katasteramt wenden. Im Grundbuch werden diese Einträge nicht vermerkt.
- Um sich einen Überblick über eventuelle Belastungen des Grundstücks machen zu können, lohnt es sich, bereits vor dem Kauf Einsicht in das Grundbuch nehmen. Auf jeden Fall anzuraten ist der vorherige Einblick ins Grundbuch auch in punkto etwaiger Nutzungs- oder Nießbraucheintragungen, die bei Nichtlöschung von Ihnen wie eingetragen übernommen werden müssten.
- Die Vormerkung im Grundbuch sichert Sie als Käufer ab und kann Ihnen genügend Ruhe verleihen, denn die Eintragung Ihres Namens ins Grundbuch kann länger dauern, was oftmals der Fall ist.
Vom Kauf bis zur Eintragung – so ist das Prozedere
- Sie erwerben die Immobilie und unterzeichnen den Kaufvertrag, der notariell beurkundet wird.
- Der Notar veranlasst nun die Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
- Nachdem Sie das Formular Ihrer Bank zur Grundschuldbestellung dem Notar vorgelegt haben, veranlasst dieser die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch ein und Ihre Bank zahlt daraufhin das Darlehen an Sie aus.
- Sie bezahlen die Kaufsumme an den Verkäufer und des Weiteren die Grunderwerbssteuer.
- Nach Ihrer Kaufpreisbezahlung veranlasst der Notar die Eintragung der geänderten Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch. Sie werden als neuer Eigentümer genannt. Er benötigt hierfür ebenso die Unbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes. Diese erhalten Sie, sobald Sie auch Grunderwerbssteuer bezahlt haben.
- Die Immobilie geht nun in Ihren wirtschaftlichen Besitz mit allen Verpflichtungen und Lasten über. Auch die Versicherungen sind nun von Ihnen zu leisten. Das auch, obwohl die Eintragung ins Grundbuch in der Regel einen Zeitraum von 2 – 6 Monaten dauern kann.
Wir hoffen, Ihnen die wichtigsten Fragen zum Grundbuch beantwortet zu haben, und stehen Ihnen jederzeit sehr gerne für alle weitere Fragen und Beratung zur Verfügung.